Денис Галицкий (denis_galitsky) wrote,
Денис Галицкий
denis_galitsky

Как ограничение высотности повлияет на домовладельцев

Я не стану анализировать влияние ограничения высотности на стоимость квадратного метра. Частично я по этой позиции уже высказывался, к тому же даже адепты проекта не решаются утверждать, что ограничение приведёт к снижению цены кв.метра. Не стану гадать на дальнюю перспективу, просто присоединюсь к среднесрочным оптимистам, которые считают, что цена в ближайшие годы не возрастёт.

Меня более волнует вопрос, что будет с десятками тысяч владельцев жилья, квартиры которых окажутся в домах, превышающих предельную высотность. Это единственная и очень большая группа, которая будет ощущать на себе последствия от решения в течение десятков лет.

Дело в том, что интересы проектировщиков и строителей по отношению к ограничению высотности носят краткосрочный характер - есть незаконченные проекты и их хочется закончить так, как задумывали и не переделывать. Как только старые проекты будут закончены, то никакого противодействия не будет: архитекторам платят за проект, поэтому  им без разницы сколько в нём этажей, а строители продают квартиры и при отсутствии других предложений на рынке, они продадут и в 6-этажках, заложив свои затраты в цену.

Каково же положение у тех, кто имеет квартиру в здании, не соответствующем градостроительному регламенту (параметрам):

  • несоответствующие здания могут использоваться без ограничения срока, если это не угрожает безопасности  (п.8 ст. 36 Градостроительного Кодекса);
  • реконструкция  несоответствующих зданий может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения (!) их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства (п.9 ст.36 ГрадКолдекса), что означает необходимость сноса хотя бы одного этажа при реконструкции несоответствующего здания;
  • муниципалитет может выдать разрешение на отклонение от предельных параметров, но только в случае, если площадь, конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики земельных участков (!) неблагоприятны для застройки (п.1 ст.40 ГрадКодекса), что не позволяет получить разрешение на отклонение в связи с характеристиками здания, а не земельного участка.

Таким образом, реконструкция домов, которые окажутся выше предельной высотности, будет фактически блокирована. Важным аспектом этого является то, что не только девятиэтажки 20-30-летней давности окажутся выше, но и достаточно старые 4-5 этажные дома (сталинки, хрущёвки, брежневки), так как во всех периферийных районах высоту планируется ограничить 3-4 этажами. Так, например, район М.Рыбалко в Закамске застроен 5-этажками, которые вполне можно превратить в комфортное жильё путём реконструкции (пристрои увеличивают площадь мизерных кухонь и квартиры становятся вполне современными). Но это станет невозможно.

Понятно, что ограничения на обновление вызовут снижение цены таких квартир. Конечно не сразу, но в градостроительстве, как и при покупке жилья, которое для многих является чуть ли не единственным богатством, следует прогнозировать на длительный срок. Квартиры будут быстрее ветшать и их цена на рынке будет падать быстрее, чем в домах, не возвышающихся над установленной планкой.

Недвижимость является богатством, средством накопления ещё и потому, что даже полностью обветшавшее жильё имеет немалую цену как площадка для нового строительства. Сейчас сносятся в основном 1-2 этажные ветхие дома под постройку многоэтажек, но даже в этом случае старые владельцы получают не так много. А представьте, что сносить придётся девятиэтажку ради постройки 4-этажного дома. Какова будет цена выкупа и смогут ли старые владельцы приобрести жильё хотя бы в Лёвшино?

Схематично сказанное можно представить так (синяя линия - изменение ценности квартиры в "нормальном" доме, красная - в не соответствующем регламенту здании):

  • ценность квартиры как богатства снижается со временем в силу ветшания и появления более современного жилья
  • возможность реконструкции позволяет частично восстанавливать ценность квартиры
  • невозможность возведения аналогичного нового здания на том же земельном участке снижает окончательную (ликвидационную) стоимость квартиры

Я понимаю, что я говорю о возможном сценарии, к тому же растянутом на десятилетия. Может я не совсем прав. Но готовы ли вы рискнуть своим единственным богатством - квартирой?

P.S.
только что сообщили, что комиссии в пятницу не будет (24.11.11 11:30)

Tags: Градостроительство
Subscribe

  • Первогород увенчает 6-этажка

    Вчера был ошарашен тем, что на склоне лога Егошихи, прямо над местом, где был Егошихинский медеплавильный завод, будет возведено 6-этажное жилое…

  • Начинаю битву за озеленение

    Некоторое время назад я решил, что с заливкой бетоном озеленённых территорий пора бороться бюрократическими методами: в Генеральном плане…

  • Почему не будет трамвая на набережной

    Уже после суда стали известны «дополнительные мероприятия по дублированию железнодорожного моста моста через Кама», при реализации которых…

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 10 comments

  • Первогород увенчает 6-этажка

    Вчера был ошарашен тем, что на склоне лога Егошихи, прямо над местом, где был Егошихинский медеплавильный завод, будет возведено 6-этажное жилое…

  • Начинаю битву за озеленение

    Некоторое время назад я решил, что с заливкой бетоном озеленённых территорий пора бороться бюрократическими методами: в Генеральном плане…

  • Почему не будет трамвая на набережной

    Уже после суда стали известны «дополнительные мероприятия по дублированию железнодорожного моста моста через Кама», при реализации которых…